Kopen van onroerend goed in Roemenie

Deze pagina is bedoeld voor mensen met plannen voor het aankopen van onroerende goederen met een woonfunctie in Roemenie.

Grond
Sinds de toetreding tot de Europese Unie is het eenvoudiger geworden om grond aan te kopen in Roemenië. EU-burgers die in Roemenië wonen, kunnen sinds 1 januari 2007 grond kopen. EU-burgers die niet in Roemenië wonen, kunnen sinds 2012 grond kopen. Landbouwgrond kan pas vanaf 2014 door EU-burgers worden aangekocht. EU-burgers die in Roemenië wonen, kunnen wel al vanaf 2007 landbouwgrond in eigendom hebben. Het is echter niet toegestaan de grond voor andere doeleinden te gebruiken.

Buitenlanders die nu al grond in eigendom willen hebben, kunnen het verbod omzeilen door een Roemeense rechtspersoon op te richten. Roemeense rechtspersonen met 100 procent buitenlands kapitaal mogen namelijk wel land kopen.

Bezit van gebouwen is niet verboden voor buitenlanders. Buitenlanders, die niet in Roemenie woonachtig zijn, kunnen dus alleen door oprichting van een Roemeense onderneming land kopen. Dit moet in de vorm van een SRL, Societate cu Raspundere Limitata, de tegenhanger van de Nederlandse B.V. Maar pas wel op met deze manier van werken: Een firma moet ten eerste een branche activiteit opgeven en ook daadwerkelijk activiteiten ontwikkelen. Als het bedrijf al geaccepteerd word is het niet voor onbepaalde tijd. Het beste is een huis kopen te combineren met zakelijke activiteiten in een samenwerking met iemand die je kent en vertrouwd.

Voordat de overeenkomst gesloten wordt, is de koper verplicht informatie in te winnen over het perceel en een uittreksel uit het kadaster op te vragen. Als het stuk grond geregistreerd staat als agrarisch land, mag het in beginsel niet gebruikt worden voor commerciële activiteiten. Hiervoor kan de koper een verzoek tot bestemmingswijziging indienen bij het districtskantoor van het NationalAgency of Cadastre.

Een cruciale rol bij het kopen van grond is het Certificate of Urbanism. Hierin staat vermeld wat wel of niet op het perceel is toegestaan: welk gedeelte maximaal bebouwd mag worden, tot welke hoogte, de voorgeschreven materialen en andere technische specificaties.
Het certificaat vormt de basis voor het krijgen van een bouwvergunning. Pas na ontvangst van de bouwvergunning kan met de werkzaamheden gestart worden. Officieel moet een vergunning binnen dertig dagen worden afgegeven, maar in de praktijk neemt de procedure meer tijd in beslag doordat autoriteiten om aanvullende documentatie verzoeken.
Als dan ook de vergunningen van de nutsbedrijven (water, gas, riolering en elektriciteit) en de milieuvergunning binnen zijn, kan met de bouw worden begonnen. Pas wel op, deze procedure kan tot tien maanden in beslag nemen. De assistentie van een architect en een advocaat is hierbij onontbeerlijk.

Registratie
Onroerendgoedtransacties tussen Roemenen en buitenlanders moeten worden geregistreerd. Alle transacties die verband houden met Roemeens onroerend goed, zoals constructie, montage, toezicht, advies en technische assistentie moeten worden bijgehouden. Bovendien moeten individuele personen die vijf of meer gebouwen verhuren, belasting betalen over hun inkomsten hieruit. Het tarief bedraagt 16%.

Prijzen
De onroerend goed in Boekarest en Constanta is in vergelijking met andere steden in Roemenië erg duur en hou er rekening mee dat als buitenlander hier soms geen hypotheek kunt krijgen. Dit is afhankelijk van het feit of je onder een jurisch rechtspersoon of een natuurlijk persoon koopt.

De grondprijzen in Roemenië zullen naar verwachting sterk toenemen. Een van de oorzaken is de nieuwe belastingheffing op grondverkopen. Sinds 1 januari 2007 zijn onroerendgoedtransacties tussen rechtspersonen belast met 19 procent btw. Ook het EU-lidmaatschap heeft bijgedragen aan de stijging van de grondprijzen. Na de toetreding op 1 januari 2007 gingen de grondprijzen gemiddeld met 20 procent omhoog. In de hoofdstad Boekarest is de grond het duurst. De prijsstijging bedroeg hier 50 procent. In het oosten, westen en zuiden van de stad liggen de prijzen tussen de 300 en 2.000 euro per m2 en in het centrum tussen de 1.000 en 2.500 euro. De hoogste prijzen zijn te vinden in het noorden van Boekarest.

Zorg ervoor dat je je oriënteert op de markt voordat je een onderhandeling in gaat. Roemenen weten bij uitstek dat ze een betere prijs krijgen van een buitenlander en zeker als je zelf gaat onderhandelen. Als je wilt weten wat de gangbare huizenprijzen zijn in Roemenie kunt je heel eenvoudig in Roemeense krant kijken wat het zoal kost in de streek waar jij iets zoekt. Voor een eerste indruk hoef je hiervoor geen Roemeens te spreken. Ook zijn er een aantal websites van Roemeense makelaars waar je een indruk van de prijzen kunt krijgen.

Particulieren
Of je nu een huis wilt kopen of verkopen, er is een manier om je veel geld te besparen: doe het zonder makelaar. De courtage die een makelaar krijgt bedraagt al gauw enkele procenten van de prijs van het huis – dus tel uit je winst. Daar staat tegenover dat je wel het een ander moet regelen als je de makelaar overslaat. Wat precies? Op deze pagina krijg je een indruk. We pretenderen zeker niet compleet te zijn. Hieronder is ruimte voor enkele huizen die momenteel bij particulieren te koop staan.

Makelaars en officiële instanties in Roemenie
Als buitenstaander is het moeilijk om een huis te vinden buiten het circuit van een makelaar. Huizen die particulier verkocht worden worden niet aangeplakt met een bordje Te Koop, maar meestal krijgt men dit via via te horen. Dus kennis ter plaatse kan u misschien helpen. Het beste alternatief is hierover met de burgemeester te handelen of er grond te koop is.

Op het platteland en in kleinere steden is het een stuk eenvoudiger dan in de grote steden door de kleinere schaalgrootte. Ons advies is om eerst tijd te investeren om plaatselijk mensen te leren kennen om zo later met een van die Roemeense kennissen als plaatselijk bekende eens rond te kijken e.e.a. in combinatie met het raadplegen van de gebruikelijke plaatselijke advertentiebladen. U zult erachter komen dat veel Roemenen zowel in Boekarest als geheel Roemenie verkoop met behulp van familie of vertrouwenspersonen en via zelf geplaatste advertenties regelen, omdat ze een makelaar te openbaar of te duur vinden. Niet zelden zijn alleen op deze wijze de mooiste woonverblijven te vinden en vaak voor aanzienlijk minder geld dan door een makelaar voor dergelijke objecten (wanneer ze die al hebben) zou worden gevraagd.

Zoals gebruikelijk in Oost Europa beschikt iedereen die verstandig handelt over sterke niet officiële netwerken, waarbij het in personen gestelde vertrouwen gestoeld is op jarenlange ervaring die men met hen heeft. Er is een grote gevoeligheid voor het verstrekken van “vertrouwelijke” informatie over zaken en personen (wat we in het algemeen in Nederland over elkaar vertellen kan u in Oost Europa gauw een kennis kosten). Het zal u nauwelijks lukken zonder officiële machtigingen of legitimatie bij instanties ook maar iets gedaan te krijgen.

Het communisme heeft diepe wonden achtergelaten omdat in die periode vrijwel iedereen elkaar wantrouwde en dat soms zelfs binnen het eigen gezin.

Wellicht kunt u zich tegen deze achtergrond voorstellen dat openbare en officiële kanalen door de Roemeense bevolking zoveel mogelijk gemeden worden en dat makelaars slechts langzaam aan vertrouwen en daarmee aan populariteit zullen winnen.

De makelaar zal ook de eigendom papieren, kadaster, betaling aan de nutsbedrijven, belasting etc. controleren. In het algemeen word er een commissie van 2% over het aankoop bedrag berekend en heel soms meestal in Boekarest 3%. Vaak weegt dit op tegen het risico dat je neemt als je buiten makelaars om onroerend goed koopt in Roemenie. Ook hier is, net als in Nederland en Belgie, fraud op de vastgoed markt een makkelijke manier om geld (uw geld) te verdienen.

Attentiepunten bij beoordeling van objecten in provincie en stad
Let allereerst op de aantrekkelijkheid van de locatie; er bestaan schitterende gebouwen op werkelijk idioot slechte locaties, indien men u iets laat zien let dan goed op de omgeving. In de provincie al gauw ca. 20 km om het object en in Boekarest het gehele district en de direct naastgelegen districten.

Oppassen dat het huis nooit is geconfisqueerd door de communisten en dus toebehoorde aan een familie die misschien naar Duitsland of Canada geëmigreerd is en haar rechten op dit goed heeft kenbaar gemaakt. Dit kunt u vermijden indien u koopt bij een agentschap.

Speciale aandacht verdient ook de onderhoudsstaat van de objecten. Veel huizen van Roemenen zijn naar onze maatstaven redelijk verwaarloosd. Het kost vaak veel geld om deze objecten, wederom naar onze maatstaven, bewoonbaar te maken.

In de huisblokken in grotere steden is vrijwel altijd de meestal meer dan honderdjarige ouderdom een probleem: standpijpen voor de riolering en afwatering lekken vaak zowel in de muur als buiten aan de muur. Kortom leg op iedere slak zout en blijf vooral plaatselijk bekenden vragen naar hun mening alsof zij het zouden kopen.

Ook zijn niet overal de “normale” voorzieningen aanwezig. Telefoon is er altijd wel aan te leggen, zelfs op het platteland, dat is dan een mobiele aansluiting (er wordt een kastje in je huis opgehangen), je kunt er ook via Internetten – wel een langzame verbinding maar het werkt prima. Verder willen we graag elektriciteit… en dat mist vandaag de dag nog in de meeste echt goedkope huizen of boerderijtjes op het platteland evenals stromend water uit een waterleiding en gas.

Let zowel op bereikbaarheid met openbaar transport als met de auto. Autoverlichting en overzicht op wegen zijn buiten steden bar slecht; veel oude trucks voeren met een snelheid van ca. 40 km per uur geen enkele verlichting in de nacht terwijl voor al of niet dronken fietsers en wandelaars hetzelfde geldt. Wanneer u vanuit Nederland of België (komend van snelwegen en gewend aan een stevig tempo) nog geruime tijd dit soort wegen tot aan uw woning dient af te leggen is het de vraag of u deze woning mét deze wetenschap ook had gekocht.

De ligging i.v.m. de invloeden van moeder natuur (overstromingen, hoge waterstand op lager gelegen locaties en niet alleen naast een rivier zijn belangrijk.

Buren die het maar verschrikkelijk vervelend vinden dat zij geen geld hadden het object te kopen en hun best zullen doen het alsnog goedkoop te krijgen: u bent immers de vreemdeling!

Let u ook goed op zaken die brand kunnen veroorzaken, over het algemeen hebben de Roemenen geen enkele vorm van verzekering waardoor ze weliswaar voorzichtig zijn met vuur maar een locatie naast bijvoorbeeld een smidse vormt extra risico.

Een afdoende verzekeringspolis is sterk aan te raden als buitenlander omdat u niet altijd ter plekke aanwezig bent. Er zijn tal van goede verzekeringsmaatschappijen, velen zijn zelfs Roemeense dochters van de grote Nederlandse verzekeraars. Het sluiten van een polis zal lokaal moeten gebeuren, vanuit Nederland of België was dit niet mogelijk.

Neem de tijd om een advocaat te zoeken waarin u vertrouwen heeft, deze zal met enige ondersteunende werkzaamheden van uw kant aan de kosten voor grondboek opvraag, leges, koopcontract e.d. minimaal 2% kosten. Denk hierbij aan de vertaling van het koopcontract, de meeste advocaten zijn geen Engels machtig; maak gebruik van officiële vertaalinstanties naar bijv. Engels en Nederlands. Hulp van een Engels of Duitstalige bevriende en door u vertrouwde Roemeen is hierbij vrijwel onmisbaar omdat u na de aankoop immers ook diverse besognes zult krijgen waarvoor u niet altijd naar Roemenie kunt of wilt reizen.

Hypotheek tweede huis in Roemenie

Voor het kopen van huizen in Roemenie geldt meestal dat de Nederlandse bank ze maar beperkt wil financieren. Hou er rekening mee dat als buitenlander je in Roemenie helemaal geen hypotheek kunt krijgen. Dat betekent dat er een groot deel uit eigen geld betaald moet worden. Een mogelijkheid is om op de overwaarde van de eerste woning te gebruiken, en als onderpand te laten gelden voor een lening of krediet. De voorwaarden van de financiële aanbieders verschillen van aanbieder tot aanbieder evenals de voorwaarden per aanbieder per land waar de woning in het buitenland gelegen is. We adviseren u dan ook om contact op te nemen met verschillende aanbieders en hun offertes onderling te vergelijken.

Verkoop onroerend goed, speculatie
Voor inkomen dat is ontstaan uit de verkoop van onroerend goed, gelden vanaf 1 januari 2007 de volgende belastingen:

• Onroerend goed dat minder dan drie jaar in eigendom was:
  3 procent voor inkomen tot 200.000 lei (ongeveer 57.420 euro); 6.000 lei (ongeveer 1.723 euro) plus 2 procent voor inkomen boven 200.000 lei.
• Onroerend goed dat meer dan drie jaar in eigendom was:
  2 procent voor inkomen tot 200.000 lei (ongeveer 57.420 euro); 4.000 lei (ongeveer 1.148 euro) plus 1 procent voor inkomen boven 200.000 lei.

Na de aankoop
Na de felicitaties komt u er al gauw achter dat de instanties alle officiële stukken en rekeningen naar uw registratie adres zullen zenden. Regelmatige aanwezigheid van u of een plaatselijke vertrouweling is derhalve noodzakelijk. Denk er ook bijtijds aan dat betalen van rekeningen middels incasso in Roemenie nauwelijks (zeg maar niet) werkt en dat u telkens naar het Postkantoor of uw bank (overschrijvingen) moet om de rekeningen te betalen. Een plaatselijke vertegenwoordiger voor dit soort zaken is dringend gewenst indien u er niet periodiek (zeg maandelijks) komt. Aangezien u reeds een plaatselijke rekening heeft adviseer ik u die aan te houden en uw vertegenwoordiger hiervoor volledig te machtigen. U kunt vanuit Nederland telkenmale geld overmaken om de rekeningen te laten betalen. Indien u er voor zorgt dat de bankrekening altijd net voldoende saldo heeft en de maandafschriften naar Nederland worden verzonden, naast het faxen van de betaalde rekeningen (betaalbewijs met postkantoorstempel) heeft u controle waardoor u hooguit één keer bedrogen kunt worden.

Bij enkele banken (waaronder ING Bank) is het mogelijk telefonisch saldoinformatie te krijgen en telefonisch te betalen (met pincodes); het afsluiten van een dergelijk contract neemt echter nogal wat tijd door telefonische verificaties.

Kosten koper
Voor de diensten van een makelaar zoals, het controleren van de eigendom papieren, kadaster, betaling aan de nutsbedrijven, belasting etc. moet evenals in Nederland en Belgie betaald worden. In het algemeen word er een commissie van 2% over het aankoop bedrag berekend en heel soms, meestal in Boekarest, 3%.

Een huis (laten) beheren in Roemenie
U kunt natuurlijk het geluk hebben dat u een familielid of vertrouweling in Roemenie heeft wonen die uw huis beheert. In alle andere gevallen zult u toch iemand moeten vragen om verschillende werkzaamheden uit te voeren aan en om het huis tijdens uw afwezigheid. Hierbij kunt u denken aan:

• Huis en tuin onderhouden bulletHuis schoonmaken, regulier en bij vertrek gasten.
• Het huis “luchten”.
• De was doen als er gasten geweest zijn, 1 keer per week schoon beddengoed brengen.
• De sleutel beheren, gasten ontvangen, huur innen en het huis inspecteren bij vertrek.
• Toezicht houden tijdens verblijf van de gasten maar zeker ook als er geen gasten verblijven.
• Winters moet de verwarming worden gecontroleerd, de
  sneeuw worden weggeschept van het huis en
• Zorg dragen voor de betaling van (toeristen)belasting en verzekeringen enz.
• De gemeentelijke overheid wil soms dat u ook de persoonsgegevens van de gasten registreert. Dat lijkt uit de communistische tijd te stammen, maar wordt soms nog gevraagd.

Meestal is er wel iemand te vinden die deze werkzaamheden voor u wil verrichten. De kosten die hieraan verbonden zijn vallen -voor Nederlandse begrippen- mee. Natuurlijk bepaalt de locatie van het onroerend goed (voor een deel) ook de hoogte van de vergoeding.

We hopen u met deze pagina niet ontmoedigd te hebben, maar we willen ermee in het algemeen een luide waarschuwing geven om goed op te letten bij aankopen van onroerend goed in Roemenie en indien nodig kordaat en met tijdig verworven deskundigheid op te treden op een manier die Roemenen begrijpen. Tenslotte zijn er immers fantastische objecten te koop voor iemand die zich grondig voorbereid en waakzaam is!

Veel plezier gewenst met uw voorbereidende werkzaamheden, succes met uw speurtocht en eventuele aankoop en last but not least uw woongenot van het gekochte huis of appartement.